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Conseil en investissement immobilier et defiscalisation


LMNP / Bouvard

Principe Général

 

La Loi Scellier LMNP (ou Bouvard-Censi) accorde aux particuliers qui investissent en 2013 dans un logement neuf meublé destiné à la location, une réduction d’impôt sur le revenu (IR) de 11 % sur une période de 9 ans.

 

Le LMNP ou Bouvard Censi, est à ce jour, l’un des meilleurs invetissements immobilier avec une rentabilité supérieur à 4% garantis sur la plus part de nos résidences. L’investissement immobilier en meublé se révèle donc être un meilleur placement que l’assurance vie.

Dans le cadre de la loi Bouvard, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé (Bail avec l’exploitant de la Résidence) pendant une durée minimale de 9 ans.

Le Loueur en Meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Avec un large choix de résidences sur toute la France, nous vous trouverons la résidence qui vous permettra de faire le meilleur investissement immobilier.

 

Profil de l’investisseur

 

Tout contribuable domicilié en France au sens de l’article 4B et soumis à l’impôt sur le revenu peut bénéficier du mécanisme de défiscalisation loi Scellier LMNP en acquérant une Construction Neuve (ou en l’état futur d’achèvement) affectée en Location Meublée à l’exploitant d’une Résidence de Services durant au moins 9 ans.

 

Les avantages

 

1) Récupération de la TVA (sous conditions) sur le montant de l’investissement (immeuble et meubles) – TVA à 19,6%.

2) Se constituer un patrimoine immobilier important grâce aux loyers (garantis par bail commercial) et aux économies d’impôts.

3) Percevoir des revenus complémentaires défiscalisés à la retraite (grâce à l’imputation des amortissements).

4) Bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout au long du mécanisme grâce aux économies d’impôts, à la fiscalité sur les loyers (BIC) et à l’imputation des amortissements (mobilier et immobilier hors foncier).

5) Possibilité d’investir sans apports.

6) Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’IR des années
suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

7) La Défiscalisation Scellier LMNP est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux, dans le respect du plafond des niches fiscales (20 000 € + 8 % des revenus).

 

Avec tous ces avantages, l’investissement en meublé est un placement de choix grâce à ses loyers garantis et à sa fiscalité avantageuse

 

Les conditions à respecter

 

1) Acquérir un logement neuf ayant obtenu une accréditation pour faire du meublé entre le 1er Janvier 2014 et le 31 décembre 2014 (la date de passage Notaire faisant foi).

2) Destiner le logement à la location pendant une durée minimale de 9 ans.

3) Le logement doit être situé dans une résidence avec services.

4) Le logement doit être loué meublé.

5) Pas de conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire) : la mise en location du bien immobilier n’est pas liée à sa situation géographique, elle est liée au produit immobilier lui-même.

 

Deux mécanismes fiscaux

 

Deux mécanismes de réductions existent en Loi LMNP :

– Une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du prix de revient

– Un remboursement de la TVA à 19,6 %

 

Dans les deux cas, un plafond d’investissement de 300 000 € HT ouvre droit au bénéfice de la réduction d’impôt au titre du régime Scellier LMNP.

Il est permis dans la loi Bouvard l’acquisition de plusieurs logements dans les résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou de tourisme.

1) La réduction d’impôt

 

Durée du mécanisme : 9 ans ferme

Condition : Aucune

Défiscalisation : 11 % sur une période de la 1ére année à la 9iéme année,

Soit : 11% / 9 ans = 1,22 % par an du montant de l’investissement (1)

Soit jusqu’à 3 666 €/an d’économie d’impôt pendant 9 ans(2).

 

(1) Montant de l’investissement : Prix d’acquisition du bien HT (hors mobilier) + Frais de Notaire

(2) Calcul en tenant compte du plafond d’investissement : Soit 300 000 € HT

 

 

 

 

 

2) La Récupération de TVA

 

Le statut Loueur en meublé permet lors de l’acquisition dans le neuf de récupérer la TVA (sous conditions) sur le montant de l’investissement (immeuble et meubles) – TVA à 19,6%.

 

Afin de bénéficier de la récupération de la T.V.A. (6 mois après livraison), la location doit impérativement être destinée à un public précis et bénéficier de services. (Résidence de tourisme, Résidence étudiante, Résidence d’affaires, EHPAD : maison de retraite médicalisée, Résidence senior…).

Récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de détention ; si revente avant, réintégration au prorata.

 

 

A NOTER : L’année de passage Notaire fixe le niveau de réduction d’impôt de 18 %. La réduction d’impôt interviendra sur l’année d’achèvement du bien, sur les revenus de l’année en cours et sans prorata temporis.

Ainsi, quelque soit la date de livraison du bien dans l’année, la réduction d’impôt est entière pour l’année en question.

 

Les résidences avec services

 

Ils existent un certain nombre de résidences concernées dans le cadre de la loi Scellier LMNP.

 

1) Les différents types de résidence

 

– Les Résidences pour étudiants avec services.

– Les Résidences de Tourismes classées.

– Les Résidences de Santé Publique mentionnées au 2° de l’article L. 6111-2 du code de la santé publique.

– Les Résidences mentionnées aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ou l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de Personnes âgées ou Handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.

 

Pour que les logements soient considérés comme meublés, ils doivent comporter objets et meubles nécessaires pour pouvoir y vivre convenablement (respecter les conditions de base d’habitabilité). Ils doivent aussi comporter un certain nombre de services.

 

2) Les différents types de services

 

Les résidences avec services proposent des logements dotés d’une cuisine ou d’une kitchenette, avec services complémentaires à la carte à caractère para hôtelier, à savoir :

 

l’accueil et la réception,

les petits déjeuners,

la blanchisserie et la fourniture de linge de maison,

l’entretien et le nettoyage des logements.

 

Pour bénéficier du statut de meublé, la résidence doit donc proposer au moins 3 des 4 services possibles.

 

 

Exemple d’investissement avec meilleurinvestissement.com

 

Acquisition d’un T2 de 40 m² en Ile de France

Prix d’acquisition (mobilier inclus) de 200 000 € TTC soit 167 224 € HT

Mobilier de 10 000 € TTC soit 8 361 € HT

Financement de l’investissement HT sans apports sur 20 ans (TEG de 4,30 %)

 

Trésorerie Mensuelle Fiscalité des revenus fonciers
Produits (+) Charges (-) Produits (+) Charges (-)
Loyer Net

580 €

Mensualité de crédit

1071 €

Loyers Annuels Nets

6 960 €

Intérêts d’emprunt (5)

6960 €

Gestion Comptable (2)

25 €

Gestion Comptable (2)

300 €

Réduction d’impôt mensuelle (1)

170 €

Taxe foncière mensuelle (3)

48 €

Taxe foncière annuelle (6)

580 €

TOTAL : 750 € TOTAL : 1 144 € TOTAL : 6 960 € TOTAL : 7 840 €
EFFORT D’EPARGNE : 394 € REVENUS BIC : – 880 € (7)

 

 

(1) La réduction d’impôt LMNP s’applique sur le prix d’acquisition HT, frais de Notaire inclus (environ 2,5 % du prix d’acquisition)
(2) Loyer versé net de frais de gestion et assurances. Seul les frais de gestion comptable annuel s’appliquent
(3) Environ un mois de loyer
(4) BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux (fiscalité des loueurs meublés)
(5) Imputation des intérêts d’emprunt dans la limite des loyers
(6) Exonération à 100 % dans le neuf les deux premières années
(7) Déficit ne pouvant être généré par des amortissements